8月30日，地产股大涨，原因是网上流传一篇关于央行考虑进一步下调“存量房贷利率”的小作文：
允许存量房贷客户与银行重新协商房贷利率，而不用等到重定价日，并打算重启暂定10多年的“转按揭”行为，方便存量房贷客户获得最新房贷利率。
如果这一利好政策真的落地，相信可以有效拉动有房群体的消费。
除了这个消息，上周还有不少城市出台了房地产利好政策，让他们一起来看看上周发生了哪些大事。
多家房企发布半年业绩报告
结果让人大吃一惊
近日，多家上市房企半年报出炉，从结果表现看，归属母公司净利润为亏损的房企占据大头，房企业绩呈现了两极分化：
比如，我们可以看到龙头央国企及小规模多元发展房企，稳住了盈利基本盘，实现业绩正增长，但利润增幅放缓，典型如保利、华润等：
但也有部分上市房企持续“亏损”，港企尤为明显。比如万科，首次出现在亏损，上半年实现营业收入1427.8亿元，净亏损98.5亿元。
具体来看
1、多元发展成为趋势，经营业务表现亮眼：以华润为例，上半年，华润置地的经营性业务的核心净利润为55.2亿元，首次超过了开发销售型业务52.2亿，这些经营性业务包括购物中心、写字楼、产业园等，收入虽然仅占总营业额的四分之一左右，但却贡献了超过一半的核心净利润。了解AI智能工牌pro，读懂客户，更高转化
2、运营效率提速，注重保交房：比如，今年绿城就在新项目从拿地到开工、经营性回正周期显著缩短，平均分别提速0.4个月和2.1个月，总体运营效率提速14%。在这高效运营模式下，企业仍然实现交付户数约6.5万户，位列全国第五。
3、注重降低融资成本，财务安全结构优化：比如，2024年上半年，保利新增融资的平均成本较2023年下降21个BP至2.93%，截至6月底，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25个BP。而融资成本降低，也让大部分国央企的利润得以稳定。
点评：
从表现看，市场蛋糕越来越小，房企的分化越来越明显，能活下来的，要么是国央企，比如像保利、招商这些传统的头部房企；
要么就是产业综合性的房企，除了房地产业务之外，基本上还包含了其他的或金融或实体产业的相关业务，从发展来看，这些公司也把自身的投资放到不同的领域，没有较大的回款压力，因此能实现良好的涨势。
对于普通房企，除了要解决市场销售，成本控制压力外，还要保证自身再投资的能力，因为这是未来生存的一个根本性的保障，一旦失去再投资的能力，存量资产便不断扩大，长期资不抵债的风险便会越滚越明显。
上海优化商品房套型供应结构
“9070”正式退出市场
8月27日，上海市房屋管理局官网发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》。通知主要针对上海市新出让商品住房用地的中小套住房的建筑面积标准、所占比例做出优化调整，重点调整的是多层、小高层、高层建筑产品。具体内容为：
1. 中小套型住房建筑面积全面提升。
按照以往“9070”政策，“中小套型住宅设计建设标准”为：多层住宅建筑面积≤90平、小高层住宅建筑面积≤95平、高层住宅建筑面积≤100平。
此次调整后，对应的中小套型住房建筑面积标准有了提升，分别为多层100平、小高层110平、高层120平。
2. 分区规划中小套住房产品的比例。
此前，上海市套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。
按照新规，中外环间区域不低于70%，中环以内、新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%，结合区域做统筹实施方案，适当弹性调整。
另外，针对新推出的居住用地，把配建的5%保障房和15%自持租赁房等也纳入商品住房用地套型结构统筹范围。
点评：
根据近期“新房改”方向，未来改善住房将在新房市场逐步扩大比例，高品质的房子也将成为市场主流，此次上海新规出台，无疑是对市场的发展做出了强烈的响应。
其实，上海在今年的土地出让中，已经调整套型要求，这一次是以文件形式正式作出调整，是对未来全市化产品结构做出了变革，预计上海此次举措也会引来全国其他城市的仿效，纷纷取消“9070“的限制。
从本次调整看，中小套型住房面积和比例有了明显提升，是充分考虑适应当下住房需求结构变化，减少当下不满足市场需求的小户型产品供应。
尤其针对核心地段的产品，放宽了改善产品的供应条件，这样有利于提高新房供应效益，加快新房去化，对后续房企信心有一定的提振。
另外，中小套型户型面积的提升，也让产品有了更多优化及发挥空间，在设计上有更好创新，让房产充分回归居住属性，规避以往市场产品“千篇一律“现象。
深圳首宗不限地价的土地，终于来了
8月28日，深圳市规划和自然资源局发布公告，挂牌出让宝安区一宗宅地。据悉，该地块将于9月26日出让。
地块位于城市发展核心区宝中，属核心区稀缺土地，土地面积近1万平，建筑面积5.4万平，容积率5.4，挂牌起始价20.8亿元，折合起始楼面价38519元/平。
地块属于“商改住”用地，出让宗地按照“价高者得”的原则确定竞得人，这是自2016年深圳土拍实施地价限价政策后，首宗不限地价的用地。
除了不限地价，地块在其他条件上也做了最大放宽，主要包括：
地块在销售价格上也不设限制，给予开发商较高的定价权；
没有任何公配需要建设和无偿移交，这就意味着开发商的成本可以减省；
产品上取消“9070”政策限制，在产品设计上可以有更灵活的空间；
取消了现售房的硬性规定，意味房企能够提前回笼资金，财务成本可以降低；
要求“交房即发证”，业主可提前拿到房产证，能够提高对买家的吸引力。
总的来说，该地块率先打破了原先深圳土拍市场的束缚，也是近年深圳楼市的重大调整，地块的推出，也引发行业是否成为“深圳新地王“的热议。
点评：
可以看到，这几年城市在供地上也越来越“卷“了，政府不由把自己的压舱好物拿出来拍卖，这里也从侧面反映出政府一如既往提振楼市的决心。比如这些年在深圳北站、宝中、超总、后海等推出的地块。
更有甚的是不惜调改用地法则，让许多好地段的、高容积率的商办用地调整为容积率较低的住宅用地，这块地就是典型的例子。
另外，这也意味着未来城市高品质的项目也会逐步加大供应，也为居住品质化时代埋下深深的伏笔。
不过，放开土地限价本身就是一把双刃剑，因为无论从利润、成本、销售等逻辑，这宗地块的账都非常好算，但是能否兑现这个就是要打一个很大的问号。
毕竟当下的市场，并没有实现完全回弹的态势，市场的营销压力还是存在的，就拿项目旁边的竞品阅臻府为例，当时限价8.86万/平，但备案价只有8.6万/平，而再加上开盘折扣均价再少了5000多/平米，而且，在和二手房倒挂状态下，开盘去化也大约只有3成，说明这个市场对这个价格接受度还是偏低。
所以，拿下好地并不意味无后顾之，它更强调的是对于市场价格把握的精准度，把定价回归市场化，也代表着对市场价格的考量颗粒度要更高。
房屋进入“老龄化”
房屋保险制呼之欲出
8月27日，央行主管《金融时报》文章称，2040年前后，中国近80%房屋进入“中老年”。因此，建议房地产要像汽车一样建立房屋的体检和保险制度。
无独有偶，近日住建部副部长董建国在 “推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。
不难发现，房屋保险制在今年很多城市都有迹可循。
比如，今年3月，广州市住建局印发了《广州市城镇房屋安全保险制度实施方案》，提出在部分条件成熟的范围内，借助保险的市场化作用，为房屋使用安全责任人提供巡查、检测、监测、赔付服务，降低房屋安全风险，并明确鼓励小区业主委员会、物业管理委员会积极筹措资金为本小区房屋购买保险。
同月，四川省发布《关于印发的通知》，提出要积极开展房屋保险制度试点。
房屋保险制一下成为热议，专家认为，房屋保险本身就是对房屋安全事故事后补偿的根本保证，应以政策性保险为基础、以商业性保险为补充。
不过从推广看，由于民众认可度不高，再加上保险险种设置、担保人等条件未成熟，要大力实施房屋保险制，还是要有很长一段路要走。
点评：
推行房屋保险制，能有效形成一套覆盖房屋全生命周期，集预防问题、发现问题、解决问题于一体的房屋安全管理体系，是有效解决住房安全问题的有效途径。
对房企和业主而言，推行房屋保险制，也是可以达到一种共赢局面。
一方面，开发商通过支出一定的保险费，将其在经营过程中由于特定的危险而导致的房屋损失，及由此带来的责任和利益的损失转嫁给保险公司，以维持其既定的利润，有效地降低了房地产经营商的维护房屋的风险。
另一方面，这几年房企交付的客诉问题已经屡见不鲜，尤其是对于交付房屋质量及物管等，所以，房屋保险也是一种客户对房企交付房屋信心提振的手段。
通过房屋保险，尤其在物业责任险，实现保险+服务双向支持，能扩大保障范围，并提高保障程度，为未来业主入住后做好坚实的保障。
尤其是财险和物业责任险这两个险种，才是房屋保险的主要支撑。
据专家反馈，财险可能会变成服务型家财险，把很多日常服务加进来，提高对公众的吸引力；物业责任险强制性，扩大保障范围提高保障程度。
另外，当用户以房屋为抵押向银行申请贷款时线下配资，银行大都会要求住户进行房屋保险投保。这么做能够增加房屋的担保价值，自然也会相应的提高房屋所有人的信用度。
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